[상가 임대차 이야기②] 내 보증금은 내가 지켜야 한다.

사업자등록과 확정일자를 미뤄서는 안 되는 이유

성두겸 | 20년 경력 공인중개사·부동산학 석사

소상공인에게 상가 보증금은 단순한 돈이 아니다.

오랫동안 모은 저축일 수도 있고 퇴직금일 수도 있다. 때로는 대출을 받아 마련한 소중한 사업 밑천이기도 하다. 수천만 원의 보증금을 지급한 뒤 인테리어와 집기까지 들이고 나면 한 점포에 투입되는 자금은 생각보다 훨씬 커진다.

그런데 막상 개업 준비가 시작되면 정작 보증금을 보호하기 위한 절차가 뒤로 밀리는 경우가 적지 않다.

간판을 달고 집기를 들이고 거래처를 정하고 직원을 구하다 보면 사업자등록과 확정일자는 “며칠 뒤에 해도 되겠지” 하고 미루기 쉽다.

그러나 상가를 인도받았다면 보증금 보호에 필요한 절차도 가능한 한 신속하게 챙기는 것이 좋다.

상가건물 임대차보호법상 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 등기가 없더라도 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 대항력을 갖출 수 있다.

쉽게 말해 건물이 매매돼 소유자가 바뀌거나 예상하지 못한 권리변동이 발생했을 때 임차인의 지위를 주장하는 데 중요한 법적 기반이 되는 것이다.

여기에 확정일자도 중요하다.

대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 일정한 요건 아래 경매나 공매가 진행될 경우 후순위 권리자나 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 가질 수 있다.

그러나 반드시 기억해야 할 점이 있다.

“확정일자를 받았으니 보증금은 무조건 안전하다”는 생각은 금물이다.

이미 앞선 순위의 근저당권이 많이 설정돼 있거나 경매에서 건물의 매각가격이 예상보다 낮게 형성될 경우 보증금 전액을 회수하지 못하는 상황도 생길 수 있다.

따라서 보증금 보호는 계약 전과 계약 후로 나누어 생각하는 것이 좋다.

계약 전에는 등기사항증명서를 통해 소유자와 선순위 권리관계를 확인하고, 계약 후에는 점포 인도와 사업자등록 신청, 확정일자 등 필요한 보호조치를 갖추는 것이다.

예를 들어 보증금 5천만 원을 지급하려는 건물에 이미 상당한 근저당권이 설정돼 있다고 해보자.

이때 단순히 “건물 시세가 높으니 괜찮다”는 말만 믿어서는 안 된다. 건물의 대략적인 가치와 선순위 채권 규모, 임차보증금 등 전체적인 권리관계를 함께 살펴볼 필요가 있다.

건물이 실제 경매에 넘어가면 예상했던 가격보다 낮게 매각될 가능성도 있기 때문이다. 특히 여러 점포가 들어선 상가건물이라면 다른 임차관계가 보증금 회수에 어떤 영향을 미칠지도 함께 고려할 필요가 있다.

가능하다면 계약서를 작성할 때뿐 아니라 잔금을 지급하기 직전에도 등기사항증명서를 다시 확인하는 습관을 들이는 것이 좋다.

계약 이후 새로운 담보권이나 다른 권리변동이 생기지 않았는지를 확인하기 위해서다.

계약 상대방도 꼼꼼히 살펴야 한다.

등기부상 소유자가 직접 계약하는지 확인하고, 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서 등 적절한 위임권한을 확인할 필요가 있다. 법인 소유 건물이라면 계약을 체결할 권한이 있는 사람이 누구인지도 살펴봐야 한다.

보증금을 지급하는 방식 역시 중요하다.

계약금과 중도금, 잔금은 가능하면 기록이 남는 계좌이체 방식을 이용하고 현금으로 지급했다면 영수증을 받아두는 것이 안전하다.

특히 임대인이 아닌 제3자의 계좌로 송금을 요구받는다면 그 이유와 수령 권한을 반드시 확인해야 한다.

당시에는 작은 확인처럼 보여도 훗날 지급 사실을 입증해야 하는 상황에서는 중요한 자료가 될 수 있다.

임대차계약서도 잘 보관해야 한다.

계약기간 중 보증금이나 차임, 임대차기간 등 중요한 조건이 변경됐다면 변경 내용을 명확하게 기록해 두는 것이 좋다. 말로 합의하고 지나가면 시간이 흐른 뒤 서로의 기억이 달라질 수 있기 때문이다.

현장에서 중개업을 하다 보면 “건물주가 좋은 분이고 재산도 많아서 괜찮다”는 말을 종종 듣는다.

물론 신뢰할 수 있는 임대인을 만나는 것은 중요하다. 하지만 법적 안전장치는 상대방을 의심하기 위해 마련하는 것이 아니다.

누구에게나 생길 수 있는 예상 밖의 상황에 대비하기 위한 최소한의 준비다.

소상공인이 점포에 들어가는 날 기억해야 할 세 가지가 있다.

점포 인도, 사업자등록 신청, 확정일자.

사업에는 위험이 따른다. 그러나 미리 줄일 수 있는 위험까지 감수할 필요는 없다.

내 보증금을 지키는 첫 번째 사람은 결국 나 자신이다.