소상공인을 위한 상가 임대차 이야기③

월세보다 무서운 것은 ‘고정비’다

장사가 어려울수록 임대료 관리가 중요한 이유

성두겸 | 20년 경력 공인중개사·부동산학 석사

장사를 해본 사람이라면 누구나 안다. 매출은 매달 달라져도 월세 납부일은 어김없이 돌아온다. 장사가 잘되는 달에는 월세 150만 원이 크게 느껴지지 않을 수 있다. 그러나 매출이 줄어드는 순간, 같은 150만 원의 무게는 전혀 달라진다.

그래서 점포를 선택할 때 가장 먼저 계산해야 할 것은 “장사가 잘되면 얼마를 벌 수 있을까”가 아니다. 오히려 “매출이 예상보다 줄어도 이 비용을 얼마나 버틸 수 있을까”를 먼저 따져봐야 한다.

월세 150만 원과 200만 원의 차이는 한 달에 50만 원이다. 얼핏 보면 크지 않은 차이처럼 보이지만 1년이면 600만 원, 5년이면 3천만 원이다. 여기에 부가가치세가 붙는 경우가 있고 관리비와 전기·수도료, 주차비 등까지 더해지면 실제 점포 유지비는 훨씬 커진다.

특히 관리비는 계약 전에 꼼꼼히 확인해야 한다. 계약서에 단순히 ‘관리비 별도’라고만 적혀 있다면 임차인이 실제로 어떤 비용을 부담해야 하는지 분명하지 않을 수 있다. 공용전기료와 수도료, 청소비, 승강기 유지비, 주차비 등 항목별 부담 내용을 확인하고 가능하면 계약서나 별도의 확인서에 남겨두는 것이 좋다.

임대료 인상 문제도 소상공인이 자주 묻는 부분이다. 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는 경우 차임 또는 보증금의 증액청구에는 제한이 있다. 현행 시행령은 증액청구 한도를 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%로 정하고 있으며, 임대차계약이나 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없도록 하고 있다. 다만 환산보증금 등 법의 적용 관계에 따라 증액 기준이 달라질 수 있으므로 개별 계약에서는 적용 여부를 따로 확인할 필요가 있다.

장사가 어려워졌을 때 임대료 인상보다 더 조심해야 할 것이 있다. 바로 차임 연체다.

경영이 힘들어지면 “한두 달 미뤘다가 매출이 회복되면 한꺼번에 내면 되겠지”라고 생각하기 쉽다. 하지만 상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하고 있다. 또 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우에는 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 된다.

여기서 반드시 기억해야 할 것은 ‘3개월 연속 연체’만을 의미하는 것이 아니라는 점이다. 법이 기준으로 삼는 것은 ‘3기의 차임액’이다.

가령 월세가 200만 원인 점포에서 매달 100만 원씩 부족하게 지급하는 상황이 반복된다고 생각해 보자. 임차인 입장에서는 매달 일부라도 냈으니 “한 달도 완전히 밀린 적은 없다”고 생각할 수 있다. 그러나 미납액이 계속 쌓인다면 상황은 달라진다. 결국 누적 연체액을 기준으로 판단해야 하기 때문에 부분 납부를 하고 있다는 이유만으로 안심해서는 안 된다.

따라서 임대료가 밀리기 시작했다면 ‘몇 달 밀렸는가’만 볼 것이 아니라 현재 미납액이 정확히 얼마인지 매달 계산해 관리해야 한다. 특히 사업을 계속해야 하는 임차인에게 차임 연체는 단순한 자금 문제가 아니라 점포를 계속 사용할 수 있느냐와 연결되는 문제다.

경영이 어려워졌을 때 가장 좋지 않은 대응은 임대인의 연락을 피하는 것이다. 사정이 어렵다면 오히려 먼저 상황을 설명하고 납부기일 조정이나 분할납부 가능성을 협의하는 편이 낫다.

합의가 이뤄졌다면 전화 통화만으로 끝내지 않는 것도 중요하다. 조정된 납부일과 금액, 분할납부 방법 등 합의 내용을 문자나 서면으로 남겨 두어야 이후 서로의 기억이 달라지는 일을 줄일 수 있다.

임대료 조정을 요청할 때도 마찬가지다. 단순히 “장사가 안되니 월세를 내려달라”고 요구하기보다 매출 감소와 현재 경영상황을 객관적으로 설명할 자료를 준비하는 것이 협의에 도움이 된다. 일정 기간 임대료 감액, 납부기일 변경, 보증금과 월세 조건의 조정 등 서로 받아들일 수 있는 현실적인 방법을 찾는 것이 중요하다.

소상공인은 매출만 관리해서는 안 된다. 월세와 관리비, 인건비, 금융비용처럼 매달 반복적으로 지출되는 비용이 얼마인지 함께 관리해야 한다. 장사가 잘될 때 감당할 수 있는 비용과 매출이 떨어졌을 때도 감당할 수 있는 비용은 다르다.

20년 동안 상가 중개 현장에서 여러 자영업자를 만나며 느낀 점도 여기에 있다. 좋은 상가가 반드시 월세가 비싼 상가는 아니다. 내 사업이 흔들릴 때도 버틸 수 있는 비용 구조를 가진 점포가 결국 좋은 상가가 될 가능성이 높다.

상가 임차인이 반드시 기억해야 할 숫자가 하나 있다. 바로 ‘3’​이다. 사업이 어려워지더라도 차임 연체액이 3기분에 이르는 상황만큼은 최대한 피해야 한다.

매출을 늘리는 것만이 경영은 아니다. 고정비를 통제하는 것도 경영이다.

월세를 관리한다는 것은 단순히 비용을 아끼는 일이 아니다. 내가 그 자리에서 계속 장사할 수 있는 기반을 지키는 일이다.