오는 11월 12일부터 다세대·다가구주택의 면적 제한이 기존 660㎡에서 1,000㎡로 확대된다. 다가구주택의 층수 제한도 3층에서 4층으로 완화되면서 도심 내 소규모 주택의 건축과 대지 활용에 변화가 예상된다.

국토교통부는 지난 3일 열린 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 「건축법 시행령」 일부개정안이 의결됐으며, 오는 12일부터 시행할 예정이라고 밝혔다.

이번 개정은 정부가 지난 8월 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치다. 1990년대 이후 30년 이상 유지돼 온 다세대·다가구주택의 면적 및 층수 제한을 완화해 도심 내 주택공급을 촉진하는 것이 핵심이다.

다세대·다가구주택 면적 51.5% 확대…다가구는 4층까지

개정안에 따르면 다세대주택과 다가구주택의 면적 제한은 기존 660㎡에서 1,000㎡로 약 51.5% 상향된다. 다가구주택의 층수 제한도 기존 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 확대된다.

그동안 다세대·다가구주택은 용적률 등 다른 건축기준을 충족하더라도 별도의 면적·층수 제한으로 인해 대지를 충분히 활용하기 어려웠다.

특히 용적률에 여유가 있는 중·대규모 대지에서도 건축 규모가 제한돼 증축이나 재건축을 통한 주택공급에 한계가 있었다.

정부는 이번 규제 완화로 기존 대지의 활용도가 높아지고, 증축·재건축을 통한 주택공급도 확대될 것으로 기대하고 있다.

주택 내부 구조에도 변화가 예상된다. 기존의 획일적인 원룸·투룸 중심에서 벗어나 다양한 평면 설계와 편의시설을 갖춘 주택을 공급할 수 있는 여건이 마련되기 때문이다.

아울러 다세대주택에 주민공동시설을 설치하는 경우 건축위원회 심의를 거쳐 용적률을 완화할 수 있도록 했다. 이를 통해 주거 편의성을 높이고 공동생활 공간을 확보할 수 있을 것으로 전망된다.

일조권 높이 제한도 완화…건축설계 자율성 확대

이번 개정과 함께 건축물의 일조권 확보를 위한 높이 제한 기준도 달라진다.

기존에는 정북방향 일조권 확보를 위해 건축물 높이가 10m를 초과하면 상층부를 사선 형태로 설계해야 하는 경우가 있었다. 이 때문에 건물 외관이 불규칙해지고 내부 공간 활용에도 제약이 발생했다.

그러나 오는 12일부터 시행되는 개정 「건축법」에 따라 높이 10m 초과 17m 이하 구간에는 5m의 고정 이격기준이 적용된다.

이에 따라 건축물 상층부의 설계 자율성이 높아지고, 기존보다 내부 공간을 효율적으로 활용할 수 있을 것으로 기대된다.

국토부는 이러한 변화가 건축설계의 다양성을 높이는 동시에 주거환경 개선에도 도움이 될 것으로 보고 있다.

도심 주택공급 확대 기대…실제 건축 가능 규모는 개별 검토 필요

이번 제도 개선은 특히 기존 다세대·다가구주택이 밀집한 도심 주거지역에서 의미가 있을 것으로 보인다.

면적과 층수 제한이 완화되면 기존 건축물의 증축이나 노후주택 재건축을 검토할 수 있는 여건이 넓어지기 때문이다.

다만 면적과 층수 제한이 완화됐다고 해서 모든 대지에서 1,000㎡ 규모 또는 4층 건축이 가능한 것은 아니다.

실제 건축 가능 규모는 해당 토지의 용도지역과 용적률, 건폐율, 높이 제한, 주차장 설치기준 등 관련 규정을 종합적으로 검토해야 한다.

따라서 토지 소유자나 건축을 계획하는 사람은 개정된 기준뿐 아니라 개별 대지에 적용되는 건축조건을 사전에 확인할 필요가 있다.

국토교통부 이진철 건축정책관은 "다세대·다가구주택은 과거 도시팽창기 신속한 주택공급을 위해 도입됐으나, 그간 경직된 건축기준으로 인해 변화된 개발 여건과 국민들의 다양해진 생활양식을 충분히 담아내지 못하는 한계가 있었다"고 설명했다.

이어 "이번 개정으로 도심 내 대지 활용도를 높여 일반주택 공급을 촉진하는 계기가 되길 기대한다"며 "앞으로도 현장과 끊임없이 소통해 국민 눈높이에 맞춘 규제 개선을 추진하겠다"고 밝혔다.

이번 건축규제 완화가 실제 주택공급 확대로 이어질지는 개별 대지의 건축 여건과 사업성에 달려 있다. 제도 개선의 효과가 현장에서 나타날 수 있도록 후속적인 행정 지원과 세부 기준 안내도 중요해질 전망이다.